房地產市場的參與主體可分為國有企業與民營企業，他們具有相同點也具有巨大的差異。作為獨立經濟實體，從市場與盈利的角度來看，國有企業和民營企業都是趨利的，都是通過市場經營實現資產的保值增值，是兩個平等的競爭主體。但從另一方面看，國有企業雖然被定位為獨立的經濟實體，但由于國有企業是國家的投資，也就是全國人民的投資，這就必然要求國有企業為了全民的利益，要盡好自己的社會責任；為了政府的利益，要盡好自己的政治責任，而這是其與民營企業根本的不同之處。國有企業是保證經濟安全、維護社會穩定的中堅力量，為政府分憂、為社會擔責是國有企業的重要屬性。因此，與民營企業相比，國有企業在響應國家調控政策方面，具有更加積極的作用，成為國家房地產市場調控的堅強后盾。

房地產領域國有企業的界定

房地產領域涉及的國有企業范圍較廣，金融、建設、項目開發等都是國有企業較為集中的領域。

2010年3月，國資委明確提出，要求78家不以房地產為主業的央企退出房地產業務。雖然央企逐步退出房地產開發領域，但國有企業在房地產開發領域還具有一定的影響力。

在房地產項目生命周期的各個階段，都有國有企業參與其中。但是在不同階段，國有企業的市場行為對房地產市場的影響過程與影響結果各不相同（見表1）。

通過表1可以看出，參與調控可行性最高的分別是項目前期的國有金融機構，項目中前期的土地儲備機構/土地一級開發企業，以及項目中期的國有房地產開發企業。

國有企業參與區域性房地產市場調控的機理分析

我國的國有企業主要分為兩類，一類是由政府以自身的財政性資金為基礎舉辦的國有企業，稱之為I類國有企業；另一類是由中央或地方“國資委”以其資本性資金為基礎舉辦的國有企業，稱之為II類國有企業。國有企業在中國的政府管理、經濟發展和百姓生活等方面無疑居于比較特殊的地位，即國有企業（尤其是單位體制下的國有企業）單獨或者與政府一起承擔了為社會提供公共服務的職能。

上述國有企業在職能上是不同的，I類國有企業的主要職能是以政府的經濟、社會發展目標為基礎，通過自身行為彌補市場缺陷，以維護國民經濟和社會的穩定運行；II類國有企業由于自身的屬性（側重于公司化，兼具一定的盈利目的），所以其主要職能是從事一般競爭性生產經營活動，努力實現利潤最大化，從而實現國有資本性資產保值增值，其在本質上并不能承擔彌補市場缺陷的特殊職能。

可以看出，I類國有企業可以作為市場調控的主體，其應結合自身的社會責任以及所掌控的相關資源，協助政府完成相應的宏觀調控任務；II類國有企業在保障自身的合理利潤水平下，以國有企業的社會責任作為出發點，通過參與宏觀調控，以達成政府的目標。本文就此建立國有企業參與宏觀調控的模型（如圖1所示）。

國有企業參與區域房地產調控的模式分析

I類國有企業參與區域房地產調控模式分析。

I類國有企業在調控中的定位I類國有企業由政府出資建立，其在法律地位和產權關系上隸屬于政府。因此，政府與I類國有企業的關系是管理與被管理的關系，政府通常在以下幾個方面實現對I類國有企業的直接管理：（1）業務管理。政府是I類國有企業的所有者，能夠對企業的各類日常業務活動進行管理；（2）財務管理。作為I類國有企業的唯一股東或主要股東，政府通常要對企業的財務預決算進行直接控制及監督檢查；（3）領導和人事管理。

I類國有企業的主要領導人通常由政府任命，其自身也接受政府的直接管理?；趦烧叩纳鲜鲫P系，政府實際上對I類國有企業具有決定性的影響力，因此政府與I類國有企業之間是職能與工具的關系，政府為了實現自身的宏觀調控目標，通常會動用包括I類國有企業在內的多種工具對社會經濟活動進行干預或管理，I類國有企業也會成為宏觀調控的重要參與者。

I類國有企業區域房地產市場調控中的具體作為分析I類國有企業是政府管理宏觀經濟的工具，因此其參與區域房地產市場的宏觀調控具有有效性、持續性和主動性的特點。

I類國有企業參與區域房地產市場調控的主要領域在以下方面：

（1）金融領域房地產行業是一個資金密集型行業，這從根本上決定了房地產行業具有易受貨幣政策影響的特性。另一方面，房地產自身的財富屬性也使得它成為了一種貨幣政策影響實體經濟的橋梁。金融領域是I類國有企業的優勢領域，其掌控了國家大量的涉及房地產市場的金融資源。因此，國有企業可以通過自身的優勢，通過相應的作為以配合政府實現房地產市場調控目標。

（2）土地供給領域土地是房地產行業發展的必備要素，加強對土地儲備、土地供給的監督和控制可以為房地產市場的順利發展提供有力保障。一些涉及土地儲備、土地一級開發的I類國有企業由于掌控了一定的土地資源，因此，其可以通過自身表1基于房地產生命周期的國有企業市場關聯性及參與調控的可行性房地產項目生命周期階段參與國有企業類型企業市場行為對房地產市場的影響參與宏觀調控的可行性房地產項目前期國有金融機構房地產相關行業借貸、資金融通、金融服務較高國有政策研究、咨詢機構項目策劃、投融資設計較低房地產項目中前期土地儲備機構/土地一級開發企業房地產開發用地間接供給較高國有設計、咨詢企業規劃、設計、咨詢較低房地產項目中期國有房地產開發企業房地產項目開發較高保障性住房開發較高舊城改造及新農村建設較高國有建筑企業建設、施工較低房地產項目后期國有物業管理企業、中介企業、房地產銷售企業后期的物業管理、營銷及二級市場交易服務等較低的行為影響土地市場的走勢，進而影響到房地產市場。

（3）公共服務領域提供公共服務是I類國有企業的重要職能，在房地產領域，這種公共服務表現為城市的保障性住房建設以及新農村、新民居建設等。

I類國有企業通過投資、建設、運營、維護等具體作為，為群眾提供相應的公共服務，從而間接參與宏觀調控。

II類國有企業參與區域房地產調控模式分析。II類國有企業在調控中的定位舉辦II類國有企業的目的之一是實現國有資產的保值增值，即政府通過II類國有企業參與市場活動，從而從各經濟主體獲得相應的財政收入。所以，政府與II類國有企業之間是一種分配關系，其具體形式表現為稅收關系。另一方面，在政府對國民經濟進行宏觀調控的過程中，II類國有企業與政府之間又會變為調控與被調控的關系。最后政府在某些情況下還需要對市場主體的行為進行直接管制，如競爭行為、壟斷行為等，在這一背景之下，政府與II類國有企業之間還有管制與被管制的關系。所以II類國有企業在調控中的角色既是被調控的對象，同時也是調控的參與者。

II類國有企業區域房地產市場調控中的具體作為分析

與I類國有企業不同，II類企業參與市場調控屬于間接參與，主要模式是在保證企業發展和獲得合理利潤的前提下，通過自身的市場行為匹配政府的市場調控措施。因此，II類房地產企業參與區域房地產市場調控具有被動性、參與性和階段性的特點。其參與區域房地產市場調控的主要領域在土地及房地產開發領域。

（1）政府工程項目

1）承擔保障房建設國有企業基于自身的特殊屬性，要承擔一定的社會責任，在保障房的建設方面國有房地產企業應起到帶頭表率的作用。一般而言，民營企業就是追求經濟利益最大化，而國有房地產企業來建設保障性住房是理所應當的，從而得以使社會效益最大化。

2）承擔部分政府工程建設國有企業通常要承擔部分的政府工程建設，包括基礎設施、文化設施等。上述行為在一定程度上對區域房地產市場產生直接影響。

3）舊城改造國有企業一方面為政府舊城改造作出積極貢獻，推動城市的建設；另一方面，建成完成安置后剩余房源可以用以改善機關干部職工居住環境或出售，實現收支平衡，甚至可以實現企業利潤。

（2）商品房建設

目前，國家正通過宏觀調控來平抑房價，而國有企業要在這個過程中發揮積極作用。只要企業推出利潤點控制在微利狀態的商品房，那么當地城市的市場房價就很難提高。

另一方面，宏觀調控的沖擊會給一部分中、小房地產企業帶來資金鏈斷裂、人才流失等問題，此類企業的在建項目極有可能成為爛尾樓工程，出于維護買房者利益、穩定社會的需要，政府需要有相應資質和資金實力又能承擔社會職責的企業來接收該類企業和項目，國有房地產企業無疑將成為首選。國有企業與政府部門溝通，取得該類項目的開發權。不論是采取微利房的模式還是回收爛尾樓的舉措無不體現了國有房地產企業強烈的社會責任感，為解決國家安居工程付出真正的實際行動，另一方面，這也使得企業在客戶心目中形成一定的品牌效應，從而實現企業良性運作。

結論：

通過上文研究可以看出，現行的房地產市場調控體系重在政府的行政干預，鑒于國有企業的特殊地位、行業環境以及內外部資源優勢，國有企業參與房地產市場調控具有其他主體不可比擬的優勢。國有企業以市場主體身份，深入貫徹國家各項房地產宏觀調控政策，將有助于形成多點聯動局面，為推動區域性房地產市場穩定與繁榮發展發揮積極的示范意義。

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