《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45）號）（以下簡稱《意見》）已于2011年9月28日出臺，這是國家第一次用正式的條文全面對保障性安居工程提出的具體意見?！兑庖姟穼疽笈c總體原則、推進公租房建設、各項政策支持、規劃建設與工程質量、分配與運營監管機制及加強組織領導等六個方面提出了比較具體的規定?！兑庖姟芳仁侵醒腩I導對保障性安居工程工作的重要指示正式落地的信號，更是對各地保障性安居工程今后工作方向的明確要求。它雖然尚沒上升到法律的層面，但它的出臺是相當及時和大有必要的，對進一步推動和規范當前大規模建設保障性安居工程將起到良好的指引和促進作用。為此，本文將就分配與運營監管機制中的租售管理和使用管理二個方面如何具體貫徹 、落實、深化作一些初步的探討。
1 租售管理——解決如何出租出售的問題
從全國各地的現實情況來看，目前我國的保障房有兩種類型，一是出租型的，如廉租房、公共租賃房;一種是出售的，如經濟適用房、限價房等。所以，租賃和銷售管理就成為保障房管理的重頭戲。由于住房保障在我國還是個新生事物，多數地方租賃管理模式還是沿用直管公房管理那一套，帶有強烈計劃經濟色彩的房管所體制，大包大攬的手段多，科學管理的手段少。表現為合同約定不力、承租人可以不受租賃期限限制、承租人自己不住而當起“二房東”等不合理行為。同時，實行房改制度后，直管公房的出售也多多少少存在一些棘手的問題。因為保障房的建設、分配和原來公房的模式不同，起點、標準也不一樣，意義更遠遠大于原來按需分配、按權分配的層面。所以，保障房租賃、銷售不能走過去公房出租的老路，要創新管理模式。按照《意見》的要求，具體要解決以下幾個問題：
（1）輪候制度。所謂“輪候制”是一種對保障房申請人資格先行審核和準入的制度，并根據通過審核符合保障房資格要求的信息建立數據庫，而后再根據保障房建設進度對已通過的申請人按先后順序分配保障房或購買資格的管理制度。目前，全國只有北京、深圳等少數大型城市建立了輪候制度。另外烏魯木齊也在廉租住房領域實施了輪候制度。要探索完善輪候制度，使符合條件的家庭能在合理輪候期內獲得保障房。一是輪候期限合理。不能讓群眾有申請無回應，無限期等待，應使他們有明確的預期。二是要搞好輪候制度，光抓準入環節不行，還需要完善退出制度。
輪候不僅包括準入，同時也包括退出環節，而且這還是更重要的環節，二者統一才是完整的。因為光進不出的話，那就要不斷增加保障房總量來滿足遞補上來的申請人，那樣形成不了良性循環，也就失去了輪候的意義。因此，要合理確定保障房“退出”的條件和辦法，增強政策執行力，使保障對象入住后不符合保障條件能及時退出，使有限的保障房實現良性循環，惠及更多住房困難群眾。
（2）租賃合同。按照市場經濟的原則，雙方既是合同關系，就應該有協議即租賃合同，雙方一定要按合同辦事。租賃合同要重點注意幾個問題，一是租賃期限。保障性住房不能像原先的直管公房一樣無限期租下去，得明確一個期限，一方面便于相關部門管理，另一方面促使承租人想辦法改善居住環境而把原有住房倒騰出來。時間太長，房源被占用，不能流轉給更需要的家庭居住。時間太短，頻繁變換承租人而影響管理。3至5年的期限比較恰當，既保持合同關系的相對穩定，又給了承租人實現自己改善住房條件的空間。因此，各地可根據實際情況，規定合理的租賃期限，使雙方更好操作。同時，要做好續租合同工作。
這一步工作更要謹慎，既要讓符合條件的承租人繼續享受政府的保障，又要讓已超過保障條件的承租人退出保障房。這個工作做好了，一方面保障政策得以延續，另一方面確保保障房房源得到合理利用，同時又消除了可能存在的腐敗。二是合同內容。合同原則既要保持格式合同的約束力，又要有比較人性化的規定，在操作性上作文章。公共租賃住房的租賃合同，除明確租金、租期以及使用要求外，尤其要約定住房退出及違規的處罰手段。
（3）經濟適用房、限價房上市問題。這是個相當棘手的問題。從經適房開始建設至今，很多地方都將進入5年出售、上市期限，故解決其出售問題也刻不容緩了。經適房盡管是是非非，百姓對其垢病也多，但握住其上市或許能最后堵住其漏洞。經適房上市要突出公平原則，既不能讓購買人在現實中獲得額外利潤，但也要適當照顧購買人的利益。經濟適用房上市要確保幾個原則，一是政府優先回購。經適房與商品房完全不同，是有限產權房，產權人只占一部分，政府占了大頭。其出售不能由購買人隨意處置、任意出售，應該由政府“話事”。按照多方籌集房源的政策，堅持經適房5年期滿后出售以政府回購為主。二是嚴格按比例分成。各地要按照當地的市場行情，明確雙方的分成比例。在交納土地出讓金和稅收后，并扣除應該折扣的部分，所得價款按出資比例分成（編者按：實質是建立“共有產權”）。三是限價商品房。這種房源既不同于完全的保障房，也不屬于完全的商品房，它保障的對象仍然是有條件的。因此，在制定限價房的上市政策、辦法時，既要體現保障房的特性，又要體現商品房的增值性和適當贏利性。當然，還要想辦法研究不盡合理的、難以界定的“限價房”是否適合當地的實際需要、是否還有更好的辦法替代之。
2 使用管理——解決使用過程中出現的問題
（1）信息管理。信息化建設、數字化管理早已成為管理的最佳手段了，保障性安居工程也不例外。保障性安居工程牽涉到千家萬戶，多個相關部門參與其中，各種信息林林總總，沒有一個有效的信息管理系統是不行的。一是要建立一個完善、全面、真實的住房保障管理信息系統，充分發揮現代化的信息管理手段，達到完整、安全和有效利用的目的。建立住房保障管理信息系統，是做好保障房管理工作的基礎工作和重要前提。住房保障工作的檔案信息包括保障住房和保障對象，涵蓋保障房建設、分配和管理所有階段的工作。建立的信息系統應當主要包括需要保障的家庭收入狀況及變動情況、享受住房保障的家庭數量、保障性住房房源信息具體情況；住房保障標準、具體政策、審核辦法；保障住房申請、審核、審批、配租直至租后管理詳細信息;統計信息自動匯總、分析等。
同時，要與收入審核平臺、產權登記系統和備案系統聯網，與相關部門聯網，建立住房保障對象審查的相關多部門數據信息共享平臺，推動部門信息共享。二是要形成一個動態管理的平臺，動態掌握保障對象狀況，實行保障對象與保障住房的良性互動。因為申請人的收入、財產狀況不是靜止不變的，而是時時在變化，家庭人口有時也會發生一定的變化。不管是已入住保障房的，還是在輪候的家庭，都在隨時發生變化。一旦這些決定準入資格的條件發生變化，保障資格必隨之發生變化。既然保障資格、保障性住房的需求是動態的，所以信息的動態管理是必要的。三是要將建立的系統公布出去，將公眾監督機制落到實處。信息的公開透明是保障房管理的最基本要求，保障房分配公平與否、是否起到了救濟民生的作用，都是大眾最為關心的問題。雖然有了完善的制度，但貼在墻頭、鎖在抽屜里、停留在文件上，或一邊落地一邊變形，就像在“黑暗中和人招手”，也一樣起不到監督的作用。在公共住房保障中，必須明確政府信息公開范圍，保證政府信息公開質量，暢通政府信息公開渠道，充分保證人民群眾的知情權、監督權。保障房作為公共資源，要實行全過程公開、全社會公示、全方位監督，始終在公眾的目光下進行，并做到將監督貫穿到決策、執行等保障房管理的每一個環節，并在每一個環節實施事前、事中、事后三位一體的監督。
（2）檢查住房使用情況。這是確保保障房正常使用及保障房是否歸保障對象使用的必備手段和方法之一。因為保障房被轉讓、出租、出售的現象比比皆是，承租人改變構和使用用途的情況也不是沒有出現過。
更有中介違規把保障房當二手商品房一樣操作的。如一些房地產中介公司，公然違規出售經適房，并且為購房者支招規避法律，即所謂的通過房屋抵押方式辦理過戶。前車之鑒，后事之師，要把一切隱患消滅在萌芽當中。相關部門要著手跟進的，一是約束中介機構的行為。中介機構要嚴格按照《房地產經濟管理辦法》第二十五條第九款的規定，不得對不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務，對違規者可處經濟處罰、限制網簽資格甚至取消備案等手段。二是對承租人使用住房情況的跟蹤。對承租人而言，要按照合同規定正確、合理利用，既要保持房屋原狀，不得再進行第二次裝修，確保房屋安全使用。
同時，還要加以愛護，在使用期間把保障房當成自己的物業，不得“糟?！蔽輧鹊呐涮自O施。保障房出售、出租后要跟蹤監控，定期或不定期進行檢查，并制定出具體的鼓勵投訴、舉報的辦法。檢查不能流于形式，走過場，要有實質內容，要取得成效，能及時發現并糾正各種違規使用行為。檢查的時間、方法可以多種多樣，既要有傳統的，也要有所創新。在自己力量有限的情況下，可以引入社會力量，如社區及志愿者隊伍。在這方面，有一些好的經驗和成功的例子，如通過動員街道、社區和物業服務企業，對保障性房源使用情況和保障對象的居住情況進行了解，并隨時將他們的實際情況報送住房保障部門或其工作機構。對違規購房、租房、出租、轉租者，一經查實，必須加大處罰力度。對改變結構和使用用途的，該處罰的要處罰，該收回的要收回，令行禁止，不搞下不為例。
（3）物業和其它服務?，F在的保障房建設模式，既有純粹的小區，也有與商品房配建的。單獨建設廉租房小區，一切建設和配套都是從簡。它們很大一部分沒有真正意義上的物業管理，物業服務一開始就定位于簡單管理，或者由建設單位、管理部門代替專業物業公司進行簡單的租賃管理。而一般的商品房都是開發商或業主委員會聘請專業的物業公司對房屋及其公共環境進行管理和服務。因此，要根據實際情況和需要，選擇物業服務方式，具體包括專業物業服務和業主自我管理的模式，以達到穩定保障住戶和社會和諧的目的。一是選擇專業物業公司。如果是專門的物業公司進駐，那就要提供和商品房小區同等的物業服務，商品小區有的都應該要有，以防形成新的“臟、亂、差”或“三不管”地帶。具體做到，一是在集中興建的保障住房小區內，物業服務要按照商品小區的標準要進行招投標，而不應該是發展商或者管理部門指定的物業公司。在條件成熟時，根據物業管理條例成立業主委員會，保障廣大住戶的合法權益。二是在配建小區內，考慮到保障住戶的實際生活水平，收費標準應該略低于當地標準。三是提供優質的綜合服務。由于這些保障對象經濟收入相對較低，心態比較1除物業服務外，租賃管理服務也是這些小區的一個重要內容。二是保障住戶進行自我管理、自我服務?！段飿I管理條例》規定，業主可以自行管理自己的物業。
這方面，居委會和村委會是自治管理的的先行者。實踐證明，社區自治是一個好辦法，自我管理、自我服務也是保障房小區管理的不錯選擇，這種模式特別適合單獨建設的保障性小區。在政府是保障房建設和管理主導者的情況下，如何與承租人實現分權，劃分好各自職能，讓他們互動并參與到管理中來，是相關管理部門要正視的問題。具體來說，一要公布管理部門的職責、管理制度及住戶的權利、義務，雙方應該做什么不應該做什么都清清楚楚。二要公布收費項目、標準，使住戶明明白白消費，住得安心、放心。三要提供人性化的社區服務，方便住戶生活、出行和其它需要。
在保障性安居工程環節中，無外乎包括建設、分配和管理三個大的方面。建設和分配固然重要，但后期管理更忽視不得。俗話說得好，善始要善終、好事做到底。如今保障房的建設、分配朝著規范、完善的方向發展，那么管理工作也不能落后，也要高標準、嚴要求。如果后期管理環節出了問題，那前期的建設、分配就會前功盡棄，保障房不僅可能失去保障的味道，而且也大大浪費了國家有限的公共資源，還會辜負百姓大眾的期托。當前，關鍵是相關部門對此要高度重視起來，把《意見》一一落實、落地，并不斷完善、創新。只有這樣，才不至于偏離正確的軌道，把這一民生工程做好做實，加快解決中低收入家庭住房困難，促進實現住有所居目標。
