原標題：保障性住房違規出租問題的博弈分析和治理研究
論文摘要：近期出現的保障性住房違規出租問題嚴重影響了保障性住房政策的實施，危害了社會公平，成為了社會關注的焦點。 本文從博弈分析入手，重點研究保障性住房違規出租問題的發生模式及治理機制。 本文首先運用經濟學的分析方法對該問題的成因進行了探究，構建了違規發生路徑模型，指出市場利差是發生違規的源動力；接著運用合作博弈模型對該問題的管理制約因子進行了推導，指出了在政策中增補對違規承租者的違規懲罰將更有助于遏制違規出租現象。
論文關鍵詞：保障性住房；違規出租；博弈分析
引言
近年來我國住房保障體系的建設正在以空前的速度發展?？焖俚陌l展一方面使得越來越多的人已經或將要得到保障性住房政策的惠及；但另一方面快速的發展也給相對滯后的保障性住房法律法規帶來了極大的沖擊。目前在限價房、經濟適用房甚至廉租房中都出現了不同程度的利用政策漏洞和監管不利違規出租保障性住房的現象。此類現象極大地破壞了我國住房保障體系的構建，妨害了城市住房困難的貧困群體改善住房條件的進程，成為了我國保障性住房體系建設和管理中迫切需要解決的問題。因此本文將圍繞這一問題，在構建博弈模型的基礎上進行深入的研究和分析，并力圖找到合理和有效的解決途徑，以支持和保障我國保障性住房體系的健康、快速發展。
文獻回顧和現狀分析1、關于保障性住房政策實施中存在違法違規問題的研究文獻綜述。
汪潔[1]認為保障性住房管理應做到：?？顚Ｓ?、科學監控、公平分配。汪淑珍[2]認為現行經濟適用房政策實施中受益主體顛倒的原因是政府將社會福利與市場機制相混淆，其提出，要隔絕這些不合理現象必須將兩者分離。李愛華[3]認為在我國保障性住房政策的落實中，由于相關政策不完善，監管不到位，理論方法不成熟，致使出現了“倒號”、“大戶型”、“騙購”等違規現象。因此，準確判別保障性人群，測算其住房購買能力是政策制定的重要基礎。顧云昌[4]對保障性住房的社會保障性進行了探討。其提出了保障性住房治理的三要素：政策、管理、規劃，三者缺一不可。余榮榮和唐凱[5]認為市場化的經濟適用房分配制度是導致違規尋租的主要原因，可以通過由政府制定低收入標準，設計興建并最終分配經濟適用房的方式，減少違規尋租問題。趙佩佩[6]提出保障住房供給的“空間失配”往往是造成無效供給的主要原因。陳園[7]指出目前限價房管理混亂。開發商大規模違規將限價房用地作為“自留地”自建房。劉曉君和任志勝[8]提出限價房建設五矛盾：選址較偏，銷售對象難界定，政府、開發商及百姓認識不統一，政府管理成本過高，物業管理問題突出。翁清，孫智英[9]及董群忠等[10]提出在保障性租賃房方面，政府應實時跟蹤享有保障性住房家庭的收入變更情況，避免享受家庭通過出售保障性商品房形成二次獲利。
2、我國保障性住房政策的發展歷程和實施現狀。
本文認為，我國保障性住房體系的發展主要經歷了以下幾個階段：
（1）1978-1997 年--理論研究階段。
早在 1978 年我國就提出要建設保障性住房，但此后一直處于理論研究狀態。直至 1994 年《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》的出臺，第一次以正式文件的形式對經濟適用房建設進行了規劃才標志著我國保障性住房體系的建設已由理論走向實踐。
（2）1998-2006 年--初步嘗試階段。
1998 年隨著《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的頒布，我國明確提出建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系新目標。2002、2003、2004 年相繼頒布的《經濟適用住房價格管理辦法》、《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《經濟適用住房管理辦法》為此后的全面發展奠定了政策基礎。
（3）2007 年至今--高速建設階段。
2007 年新《經濟適用住房管理辦法》和新《廉租住房保障辦法》的頒布標志著新時期的到來。2009 年建設部提出了三年 9000 億元的保障性住房建設計劃，標志著保障性住房建設進入了高速建設時期。
根據國外保障性住房建設和發展的經驗來看，在保障性住房大規模建設之后必將迎來大規模的綜合治理階段，而由于我國保障性住房體系的飛速發展，本文認為我國已提前具備了新階段的特征，即：
（4）未來--綜合治理階段。
目前我國對于保障性住房體系政策的構建主要還是集中在建設和擴大方面，而較少關注對于保障性住房體系政策施政的治理。因此許多地方在保障性住房政策實施中也出現了兩限房違規出租、經濟適用房分配不公、廉租房“廉租不廉住”等問題。本文認為在目前我國保障性住房體系的建設中，相關政策的局部調整和已建成保障性住房區域的治理刻不容緩。
3、當前的研究狀況以及其中存在的問題。
一方面，在保障性住房問題研究方面，由于發展階段的限制，因此目前國內的主要研究都局限于對保障性住房體系建設的研究，而缺乏對保障性住房體系具體治理的相關研究。學者們主要的研究都集中在保障性住房體系建設的投入和產出方面，而缺乏對保障性住房實施中出現的新問題的治理研究。
另一方面，目前學者對于保障性住房違法違規問題的量化研究還相對較少。雖然在保障性住房其他問題的研究中，已出現了許多定量的實證研究。但是由于保障性住房政策實施中存在違法違規問題，尤其是違規出租問題暴露較晚，出現較新，學者們對該問題的研究尚未深入，只是在政策層面略有涉及，還未出現專門的量化研究。
成因分析
本文主要通過文獻收集、現場調查、市場調研、專項訪談四個途徑，收集了大量關于當前我國保障性住房違規出租問題的相關一、二手數據，以支持本文的研究和分析。
1、我國保障性住房違規出租的因素分析。
本文認為導致保障性住房違規出租的因素有三個：
（1）內生因素--生活配套設施缺乏。
該因素所指的生活配套設施缺乏主要是指：由于保障性住房區域缺乏與該區域保障居住群體經濟能力及生活習慣相匹配的生活設施而導致的相對缺乏。在我國目前的保障性住房體系中，該問題更多的發生在新建的廉租房小區特別是配建的廉租房中。所謂配建廉租房是指我國《廉租住房保障辦法》中規定的“新建廉租住房，應當采取配套建設與相對集中建設相結合的方式，主要在經濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設?！痹趯嵤┲?，一方面由于《廉租住房保障辦法》僅對配建廉租房的戶型、面積等進行了規定，并未對適合于城市低收入群體的生活設施的建設進行規定，因此適合于低收入群體經濟生活能力的生活設施并沒有建設的客觀標準；另一方面，普通商品房的開發商為了提高商品房小區檔次而不愿意引進低檔次的消費品供應渠道，客觀上加劇這一問題。
（2）內生因素--地段戶型利差誘惑。
由于地段和戶型利差導致的保障性住房違規出租是一種經濟目的明確的主動違規，而這也是目前保障性住房違規出租存在的最直接成因。所謂地段戶型利差主要是指，由于保障性住房在價格上受到政府保護，施行對低收入群體的低價保障，因此導致的保障性住房的購買和租賃價格遠低于同區位、同戶型的商品房的情況。同時該因素導致的違規出租通常伴隨有：隱蔽性較強、懲罰性較弱兩大特點。一方面，隱蔽性較強表現在非法出租者與承租者串通合作，致使違規情況難以認定造成監管上的巨大困難；另一方面懲罰性較弱表現在被查處的違規出租者大多只是被口頭警告、勒令停止出租行為，而對于承租者根本沒有進行懲戒。
（3）外生因素--尋租。
從本文對保障性管理部門的走訪中，本文發現目前保障性住房管理部門認為在保障性住房的管理中最困難的主要是對于受保障目標群體的界定。雖然我國實行的分層次的住房保障體系，對保障性住房的適用人群進行了明確的規定。例如廉租房的保障對象是符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭；經濟適用房和限價房的保障對象是城鎮中低收入家庭。但是在實際的操作過程中，由于各地方的經濟發展水平和各級地方政府對政策的理解不同，因此在保障對象的判定標準上出現了巨大的灰色空間，因此為部分人的尋租留下了隱患。此類尋租現象，早在我國經濟適用房建設的初期就大量存在，開私家車住經濟適用房小區的現象屢見不鮮。
2、保障性住房違規出租問題的發生路徑演繹。
本文構建了現階段我國保障性住房違規出租問題發生路徑圖，如圖 1 所示。
通過上述路徑圖，本文認為保障性住房違規出租問題可以看作是生活成本因素、出租套利因素，以及外生的違規尋租因素三者在市場中相互影響、共同作用的結果，其中主要包括以下三條作用路徑：
（1）生活成本提高導致出租套利需求增大。
根據馬斯洛的需求層次理論，人對生活資料的訴求是由低到高成階梯狀遞進的。由于獲得了較高甚至超越自身現階段需求的居住條件，同時又受到來自新區域生活成本上升而帶來的壓力，因此從人的本性出發會希望降低一部分居住條件而換取一部分其他生活水平的提高。
（2）違規承租者與出租套利機會相互刺激導致惡性循環。
違規承租者越多違規出租的成功概率越大。而出租套利成功概率的增大導致內生的出租套利需求增加，更多的保障性住房會由于期望收益的增加而流入市場，從而市場可容納的違規承租者更多，因此又加劇了違規承租者數量的增長，從而引發惡性循環。
（3）普通商品房租賃價格提高全面加速出租套利需求。
由圖 1 可見，普通商品房租賃價格的不斷攀升從直接和間接兩方面刺激了出租套利需求的增大。越來越多普通租房者在經濟壓力和投機心理的共同作用下成為了保障性住房的違規承租者。
綜上所述，本文認為在我國現行保障性住房政策實施過程中，出租套利需求是保障性住房違規出租問題存在的主要誘因，違規尋租是出租套利的主要刺激因素，生活成本因素在一定程度上加速了出租套利行動的實施，而不斷上漲的普通商品房市場租賃價格造成了該現象的擴大。
3、保障性住房違規出租問題形成的相關經濟理論分析。
本文認為現階段我國保障性住房違規出租現象實際上是政策制定不合理導致的尋租行為。在政策制定與尋租關系研究方面：Benson[11]從產權分配政策的角度對尋租進行了論述，其認為存在市場交易和政府分配兩種產權變換方式。政府分配即政策調控，其具有兩面性，即可能增進社會福利，實現對市場秩序的維護；也可能損害社會福利，例如導致人為壟斷。因此其主張政策的作用在于定義和維護產權，在實施調控時應非常謹慎。陳國權，付旋[12]指出根據公共選擇學派的觀點，政府對社會和經濟生活的調節和干預都暗含租金。政策的制定必將導致人為稀缺，而這種稀缺意味著“租”的出現及尋租活動的開始。因此，政策的制定與實施要從政府與市場的供求關系上找出一個相對滿意的平衡點，有效的公共政策最好能既克服市場缺陷，又保障市場資源配置作用的充分有效發揮。本文認為目前我國的保障性住房政策作為一種政府執行的住房使用權再分配行為，一方面其不可避免的存在尋租現象；但另一方面，由于現行保障性住房政策對市場供求狀況的判斷不當，誘發了違規出租問題的惡化和蔓延。本文指出的導致違規出租發生的兩個內生因素：生活配套設施缺乏和地段戶型利差誘惑，這兩個因素即反映了當前保障性住房政策在市場供求狀況上的判斷不當。我國房價的持續上升以及城市貧富差距的逐漸加大，使得兩個內生因素對保障性住房出租價格的影響不斷提高，從而導致了市場利差持續增大，違規機會成本的不斷降低，進而引發了保障性住房違規出租現象的蔓延。
綜上所述，在我國房價持續上升的客觀環境下，由于政府雙軌定價而導致的保障性住房和普通商品房出租市場利差的不斷加劇，誘發了保障性住房體系中的尋租行為?，F行的保障性住房政策在當前特殊的市場供求環境下，已較難有效發揮再分配職能，因此合理、有效并低成本地改進當前的保障性住房政策對當前我國保障性住房體系的建立健全意義重大。下文將針對尋租問題，提出通過引入制約因子以抑制市場利差，增大違約機會成本，進而實現對保障性住房違規出租問題有效治理的構想并論證。
實證分析
1、理論分析。
結合上文分析，本文構建了現階段我國保障性住房違規出租問題中，違規出租者和違規承租者的博弈矩陣，如表 1 所示。
一方面可見在當前我國的保障性住房體制下，兩違規主體選擇合作可以獲得較大的共同利益；另一方面，由于我國目前對違規出、承租的立法、定規滯后，只有在違規發生之后才能，也僅能對違規出租進行懲戒，且懲戒執行力較弱。因此兩違規主體的違規成本較低，違規自由度較大。本文認為制約因素的缺失和薄弱是現階段保障性住房違規出租現象猖獗的一個主要原因。但是目前的政策中對制約因素的大小和具體的制約對象的描述較為模糊，同時學術界也沒有系統地提出量化的指標，因此為了量化制約因素本文將在以下的部分對該問題進行實證研究。
2、實證研究。
本文在繼承上述博弈模型的同時，分別加了對違規出租者的制約因子 α 和對違規承租者的制約因子 β 進行實證分析。
（1）模型假設：
ⅰ。 參與人是理性的，嚴格追求自身效用最大化。
ⅱ。 只考慮兩主體博弈的情況。
ⅲ。 兩主體分別只擁有出租不出租或承租不承租兩種選擇。
ⅳ。 只有當出租和承租雙方達成交易協議之后才能進行處罰。
（2）參數設定：
ⅰ。 出租者的出租概率為 P（l）=x,不出租概率為 P（nl）=1-x,且 0
ⅱ。 承租者的承租概率為 P（r）=y,不承租概率為 P（nr）=1-y,且 0
ⅲ。 普通房地產的市場租賃價格為 Ps;保障性住房的出租價格為 Pc;保障性住房的自住價格為 Pz.
ⅳ。 出租者居住保障性住房區域的生活成本為 C;承租者原居住區域的生活成本為 C1;保障性住房居住者離開保障性住房區域后的生活成本為 C0.
ⅴ。 對違規出租者的制約為 α；對違規承租者的制約為 β。
則由以上模型假設和參數構建博弈矩陣如表 2 所示。
由模型以及分析結論可見，一方面由于模型假設中基于我國當前現狀的“只有當出租和承租雙方達成交易協議之后才能進行處罰”假設的限定，因此除了博弈兩主體選擇合作違規之外的任何決策組合都是效用一致的。另一方面，在加入了制約因子之后，根據納什均衡一階條件可知違規出租者的制約因素 α 與保障性住房的違規出租價格以及居住保障性住房區域與其他居住區域的生活成本有關。而若要在實際操作中對違規承租者加入制約因素，則要考慮普通房地產市場出租價格與保障性住房違規出租的價格及居住保障性住房區域與居住其他區域生活成本的差異。
（4）基于決策分析的制約因素測度。
除了分析制約因素的對象和作用，本文還將基于上文的分析在經濟人假設條件下利用決策分析的方法度量制約因素的取值范圍。
ⅰ。 對于違規出租者。
假設其為經濟人，若期望其采取自住保障性住房策略，則至少必須滿足以下條件：
由分析結果可見，一方面，若要違規出租者放棄違規轉而采取自住的策略則要求由制約所代表的違規成本大于出租保障性住房以及搬遷所獲得的居住成本降低的利益總和；另一方面，若要違規承租者放棄違規轉而采取按市場價格租房的策略則必須要求其違約成本大于市場出租與保障性住房出租差價與居住成本差價的利益總和。
結論
根據上文的研究分析，本文得到結論如下：
1、出租利差是保障性住房違規出租的最主要原因。
本文提出的出租利差決定論是與當前許多學者支持的保障性住房戶型、功能論不同的一種分析思路。目前許多研究認為，保障性住房戶型不合理、功能與普通商品房無差異是誘發尋租的主要原因。但是本文通過上文的理論分析，提出了違規出租問題三個主要成因，并通過構建其違規發生路徑模型，證明了出租利差才是當前保障性住房違規發生的主要誘因。如果僅按照保障性住房結構、功能論，通過降低保障性住房的內在價值而不控制保障性住房違規出租的市場差價依然不能改變利差的存在，從而也就不能有效地解決該問題。
由此也說明，保障性住房違規問題的成因不僅在制度內部還受到外部經濟的影響，因此撇開外部經濟只談制度建設是有悖市場規律而不能成功的。保障性住房戶型、功能論可能對某些具有戶型、功能偏好的尋租者有效，但是本文提出的利差決定論能夠對所有符合經濟人假設的經濟人有效，因此本文提出的觀點的普適性更廣。
2、缺乏有效制約是保障性住房違規出租現象猖獗的主要原因。
一方面，現有的制約條件執行力較低、沒有量化的執行標準。相關的法律法規并沒有對違規的程度及其對應的懲罰進行界定，因此現實的許多違規問題都以口頭警告、勒令停止的方式解決。這種制約方式沒有從根本上截斷保障性住房違規出租的源頭，只會使得此后的違規出租更為隱蔽；另一方面，缺乏對違規承租者的約束。
實際上目前對于違規承租者的制約因素在是不存在的。因此在現實生活中，若期望保障性住房違規尋租減少，則要求普通房地產租賃價格 Ps與保障性住房租賃價格 Pc的差異和居住保障性住房區域 C 與居住其他區域生活成本 C1的差異趨近于 0.但目前由于我國房價的不斷攀升和保障性住房的政府保護低價，使得這一假設不能成立。因此，當前在沒有對承租人制約因素 β 的限制下對于保障性住房的違規尋租不會自動減少。
政策建議和研究展望
本文對現行的保障性住房管理政策提出如下兩點建議供有關決策部門參考。
1、增加保障性住房體系的社會規劃性。
本文認為，保障性住房體系建設的目的就是為了縮小社會貧富差距，保障社會的穩定和諧發展。然而在現行的保障性住房政策中，由于階段性的局限，政策的設計主要偏重考慮了包括保障性住房的規模在內的城市規劃問題。然而對于保障性住房的建設僅落實了怎么建、在哪建的問題，卻忽略了管理的有效性和合理性。
保障性住房體系的目標保障群體是住房困難的城市中低收入群體，因此在考慮保障性住房建設的時候應該更多的關注這些人的切身利益，采取以縮小貧富差距、構建社會和諧為最終目的的建設思想。
2、增強保障性住房政策的保障有效性。
（1）量化對違規出租者的違規懲罰。
本文認為，執行力的缺乏的主要原因是標準尺度難以把握，因此要改變這一現象首先要制定出有效的懲戒標準。對于懲戒標準的界定，本文在第 4 部分已進行了公式推導，由于篇幅限制，本文不再進一步討論，也希望后來學者能夠基于該問題進行更深入的量化研究。
（2）增補對違規承租者的違規懲罰。
對違規承租者的懲罰必要性本文在結論部分已經進行了論證，并在第 4 部分進行了量化研究。本文認為，首先在政策上將違規承租保障性住房判定為非法行為就可以抑制一部分承租者的尋租舉動，另一方面制定有針對性的懲戒指標則能有效降低尋租舉動的出現頻率。
（3）借助道德手段輔助違規制約。
除了建立有效的制約機制，本文認為建立基于社會道德的公眾譴責機制也能對減少保障性住房的違規出租起到有效的抑制作用。由于本文主要從社會經濟的角度出發，因此將保障性住房違規問題的主體都設定為了經濟人。但是在現實生活中，這些行為主體不但要受到經濟的約束還要受到道德的約束。因此如果加強對這些人的社會道德宣傳，明確違規出租的不道德性，一方面能制止一部分人的違規行為，另一方面也能有效的遏制違規出租中“羊群效應”的發生。
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