油田礦區物業服務行業屬于典型的獨立性礦區，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，油田礦區客觀上為油田的生產提供了專業的后勤服務，保障了前線生產的需要，確保了油田住宅小區的整體管理特色，滿足了油田服務的需要；但由于居住區分散、服務區域點多面廣，部分小區不成規模，造成礦區物業服務資源分散。同時沒有城市作為依托，不能形成規模效益，制約了油田物業企業的對外發展，多年以來一直承擔著沉重的社會負擔，為了滿足小區業主的生活需求，油田礦區物業服務行業不得不建設包羅萬象的物業服務系統。像油田礦區物業服務行業這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，礦區物業服務今后的發展道路在哪里？應采取的發展模式有哪些？本文圍繞這幾個問題進行了探討。
一、礦區物業服務模式的探討
伴隨著油田礦區物業服務行業的重組改革，礦區物業服務系統也在不斷進行著調整和改革，并取得了長足的進展。
一是形成了專業化的管理隊伍。按照重組改制的總體要求，部分人員、資產從原來的主營生產單位分離了出來，組建了專門的管理和服務機構。
二是礦區物業服務的覆蓋面大大拓寬。目前小區礦區物業服務涉及的內容包括房屋維修、公共設施管理，小區綜合治理，環衛和綠化等，與此同時，向小區業主提供日常生活服務，組織開展健康有益的文體娛樂活動，豐富社區文化生活等。
三是按照關聯交易的原則物業公司形成了各自的經營運行機制。礦區物業服務費支付結算實行業主與服務單位共同簽認制度，礦區物業服務單位實行了獨立核算，實行以服務滿意率指標為主的綜合考核。
四是形成了合理的服務定價機制。在同一面石油大旗下，按照“公正、公平、公開”的原則，服務雙方價格一般按下述方式確定：有國家定價的按國家規定的價格執行；無國家定價的按市場價格執行；既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協商定價，做到互惠互利，最終達到“雙贏”的目的。
近年來，礦區物業服務改革的實踐證明，對礦區的業主小區實行礦區物業服務，得到了主營單位和廣大業主的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區面貌有了很大的改觀。礦區通過不斷實施民生工程，業主的生活質量、環境質量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業，礦區日益和諧，慶城礦區在近兩年內面貌發生了翻天覆地的變化，這與礦區持續改革密不可分。二是礦區的城市化水平有了顯著的提高。實行礦區物業服務，消除了過去長期存在的各自為政、重復建設的弊端，為實現居住小區統一規劃、集中建設、優化資源配置創造了條件，加快了礦區城市化的進程，長慶油田興隆園基地、燕鴿湖基地、涇河園等基地的相繼建設，使原來分散的礦區實現了統一集中，已成為石油人一座座美麗的城市化家園，社區綜合服務功能自成體系。三是促進了小區和諧。創建國家級、省級和城市“文明居住小區”、“綠色社區”、“安全社區”等活動是精神文明建設的有效載體，在創建過程中，通過業主的積極參與，有利于塑造他們的文明意識、環境意識和行為規范，“文明樓宇”、“文明家庭”等卓有成效的激勵手段，使小區居民的行為日益規范，人與社區更加和諧。四是解放了主營單位的生產力，促進了生產發展和經濟效益的提高，使主營單位消除了后顧之憂，聚精會神、集中精力抓生產建設，抓油氣生產，長慶油田礦區服務業務的持續發展為長慶油田實現5,000萬噸宏偉目標起到了保駕護航的作用就是佐證。
二、礦區物業服務的基本思路
礦區物業服務在我國也具有強大的生命力。在工礦企業推行礦區物業服務，是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢，促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行礦區物業服務的目的，是向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為業主提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。礦區物業服務關系著千家萬戶，礦區物業服務活動既是物業企業通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為，同時又是社區服務的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待礦區物業服務工作，把油田礦區物業服務行業履行社會“三大責任”與礦區物業服務和創造和諧社區有機結合起來，促進礦區物業服務工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。
根據礦區物業服務企業的特點、社會發展趨勢和礦區物業服務本身的發展規律，礦區物業服務發展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善業主的居住環境為根本出發點，從礦區物業服務的實際出發，努力促進礦區物業服務方式從管理型向服務型轉變，服務性質由福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向業主支付為主轉變，實現礦區物業服務的快速、協調、可持續發展。
礦區的礦區物業服務應分三步走，第一步，實現關聯交易服務。成立專門的礦區物業服務機構和管理隊伍，按合同制和甲乙方的方式運作，甲乙雙方按照合同約定事項，乙方通過專業化服務提高服務質量。第二步，實行模擬企業法人運作。礦區物業服務企業經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，礦區物業服務費用由暗補變明補，補貼進入個人工資總額，由個人根據自身需求支付礦區物業服務費用。在業主收入、支付能力大幅度提高的情況下，礦區物業服務市場比較發達，服務價格到位，礦區物業服務企業以優質的服務獲得合理的報酬，實現生存自立，自謀發展。
三、礦區物業服務發展模式
1、持續推進“多元化服務”的礦區物業服務機制。
礦區物業服務企業開展多元化服務有許多有利條件。因為礦區多遠離大中城市，許多社區服務項目無法依托城市供給，因此礦區物業服務企業可以充分發揮自身優勢，組織開展各種形式多樣的家政服務、養老服務、餐飲服務、托教服務、家庭裝飾服務等，既方便了業主生活，又增加了收入渠道。
近年來，長慶礦區按照“單位扶持、家政公司獨立運營、自愿有償、市場化運作”的思路，整合了社區周邊家政服務資源，不斷探索建立社會化居家養老及幫扶救困體系，開展了富有特色的居家養老服務，為居住在社區，父母工作在油田一線的“留守兒童”、“留守學生”搭建起了“居家托管”、“社區托教”的服務平臺，促進了礦區服務由單一的礦區物業服務向全方位的社區服務轉變，充分說明了持續推進“多元化服務”的礦區物業服務機制，是礦區持續發展的新需求。
2、創建富有礦區特色的礦區物業服務新模式。隨著經濟發展和技術進步，物業的技術含量越來越高。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，礦區物業服務要不斷創新發展模式，立足工作實際，實行專業化管理。在管理體制上，油田礦區物業服務企業與主業同步運營、分開運作、專業化管理。在小區中心區域設立物業服務中心，對社區服務項目實行統一規劃、系列服務、連鎖經營、獨立運作，做到管理專業化、服務標準化、才能不斷提升服務滿意度。
長慶油田礦區在吸收兄弟油田和國內知名物業公司先進管理經驗的基礎上，積極總結提煉和培育選樹特色服務，初步形成了“1+1區域管家”、“走動式管理”、“親情化家園”、“一站一區一樓長”和“440窗口”等8種具有礦區特色的服務模式，持續提升了服務質量，打造了富有長慶特色的礦區服務品牌，實現了礦區物業服務的百花齊放、百家爭鳴。常言道“服務無極限，需求無止境”,在今后的礦區物業服務中，要對油田職工群眾的生活習慣、消費層次、服務需求進行深入的了解研究，苦練內功，進一步提高服務質量、拓展服務項目、規范服務流程、健全服務制度、落實服務標準等方面下功夫，在現有服務模式的基礎上，進一步完善礦區“硬件”設施，著力強化提升“軟管理”為核心的社區“軟實力”,使小區業主“精神享受”的高端需求逐步得到滿足。
3、走集成化、規?；陌l展之路。以前的油田礦區物業服務行業，居住區分散、規模相對偏小，礦區物業服務機構往往按地域進行設置，造成了礦區物業服務資源分散，運行成本偏高，在短期內無法形成規模效益。近年來，隨著油田礦區物業服務行業戰略性調整，通過實施油田單位內部重組和改革，礦區物業服務逐步實現了集約化、規?；?。2007年，中國石油集團公司從全局和戰略的高度出發，按照“三統一、三分開”的原則，對集團公司系統所有礦區服務業務進行專業化重組。長慶油田礦區服務事業部從2008年進入實質性運作，長慶油田物業服務企業步入了新的歷史階段。
4、實施人才培養戰略，打造富有“亮劍”精神的企業團隊。在如今的歷史發展機遇期，工礦企業礦區物業服務必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，要制訂人才培養的中長期發展戰略，持續做好人才培養工作，著力打造一支特別能戰斗、特別能吃苦、特別能負重，懂管理、懂技術，富有“亮劍”精神的團隊，才能在“讓數字說話，聽數字指揮”的新石油戰場，跟進服務，做好后勤服務保障工作。
5、拓展服務領域，逐步邁入礦區物業服務社會化服務模式。石油系統礦區物業服務企業發展受慣性保守思想左右，開拓創新的發展意識不強。少部分人總覺得進入社會領域服務應該是社會個體從業者的事，作為國企職工去搞社區服務面子上過不去，現行體制對經營權與分配權又統得過死，在某種程度上抑制了人們的創業熱情，職工從事社會化物業服務的主動性和積極性很難被激發出來。而石油系統礦區物業服務企業依靠微利的常規服務，經營狀況普遍困難，加之富余人員比例普遍較大，如果離開油田主業的支持幾乎無法生存。從現實與長遠意義上講，在油田各礦區成立專業化服務隊伍，發展社區服務產業，發揮地緣優勢和資源優勢，利用有限的服務設施和閑置房屋，拓寬生存發展空間，不斷擴大服務領域，堅持一切從市場的實際需要出發，緊密結合居民需求特點，充分進行調研論證，準確鎖定服務的目標市場，嘗試搞“一企兩制”,內部礦區物業服務實行成本核算，執行油田內部服務標準；外部市場實行項目負責制，按項目利潤進行管理，執行市場化服務標準。按承包經營責任制的辦法，實行個人承包，包盈不包虧，定額上繳，虧損自負，余額自留，模擬運行礦區物業服務社會化服務模式，為促進礦區物業服務企業發展增加新的經濟增長點。
參考文獻：
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