摘 要

鑒于中國是一個人口大國，土地資源有限，且中國人一直有“買房養老”的傳統觀念，面對房地產市場“供需不平衡”之現狀，購房已成為大部分中國人的人生奮斗目標。此外，市場經濟的迅猛發展更是為房地產市場的繁榮發展奠定了堅實的經濟基礎。然而，在整個房地產交易過程中，二手房交易已成為一種趨勢，伴隨而來的就是二手房交易過程中普遍存在的“跳單”現象?？v觀房地產交易實務，不難發現，“跳單”問題不僅是困擾二手房市場的一大難題，而且成為各個中介公司的一塊“心病”.

能否合理、妥善地解決“跳單”問題關系市場經濟的健康、可持續發展，也關乎和諧社會之構建。因此，本文嘗試對房地產交易“跳單”現象進行分析和探討，從而尋求合理、有效的路徑以更好的處理“跳單”糾紛。

2011 年 12 月 20 日最高人民法院發布的指導性案例為《房地產求購確認書》關于“跳單”責任的確定，在司法實踐方面指明了道路。本文以此案為背景，基于合同法的基本原則及法律規定，對“跳單”責任進行分析，努力提高對實踐的指導意義。本文主要從房地產交易實務中的典型案例入手，著重分析“跳單”現象，對其進行學理的相關分析，在結合《合同法》的相關內容中，更好的協調購房者尤其是小業主、房屋中介、售房者的三方利益，以更好的規范房地產交易市場。

筆者認為，將《房地產求購確認書》定性為兼有委托和居間屬性的混合合同，在適用《合同法》總則之外無詳細規定的情形下參照適用委托合同和居間合同的相關規定，解決其法律適用上的問題。在不同階段的中介活動中出現“跳單”現象的是最初的委托階段，在這個階段筆者認為委托人應享有任意解除權，這個權利使用的前提是委托人不能以惡意行使之，合理的“跳單”應是允許的，合理的“跳單”即是委托人合法使用任意解除權的情形，我們應該予以規制的是惡意“跳單”行為，只有允許合理“跳單”,規制惡意“跳單”才能促使房產中介市場進行良性競爭。

關鍵詞：跳單 居間合同 委托合同 混合合同 獨家委托條款

目 錄

摘 要……I
ABSTRACT ……II

第一章 緒論…… 1

第二章 “跳單”行為的概述…… 3
第一節 “跳單”的定義及情形…… 3
第二節 “跳單”行為產生的背景…… 3
第三節 最高人民法院指導性案例的概述…… 4
一、基本案情 …… 4
二、案件爭議焦點…… 5
三、裁判結果 …… 5

第三章 二手房交易“跳單”的法律分析 …… 6
第一節《房地產求購確認書》的法律性質 …… 6
一、《房地產求購確認書》的定性…… 6
二、混合合同法律適用……11
第二節 禁止“跳單”條款的效力 ……12
一、獨家委托條款的產生……12
二、獨家委托條款與格式條款……12
三、獨家委托條款效力的認定……13
第三節 “跳單”行為是否構成違約……16
一、“跳單”并不構成違約的分析 ……16
二、“跳單”構成違約的分析……16

第四章 “跳單”現象的立法完善與機制構建 ……23
一、保護委托人合理的任意解除權……23
二、規范中介方合理費用請求機制……24
三、規范二手房交易的合同范本……25
四、建立二手房交易誠信機制……26
五、加強二手房市場監督管理……26
結 論……28
參考文獻……29
致 謝……32