房地產開發企業產品的特殊性，決定了其成本的計量與核算方法、主要成本費用的分配方法、收入的確認條件與方法等與其他企業的不同，也決定了其資產負債真實性審計應關注內容與重點。

一、已完工開發產品成本結轉審計

（一）審計思路：房地產開發企業開發產品生產的周期較長，成本歸集對象較為復雜，完工產品確認條件與其他企業截然不同。正確地確認完工產品、完整地歸集完工產品成本并將其在已銷開發產品與未銷開發產品之間合理分配是已完工開發產品成本結轉審計的關鍵，也是正確核定存貨資產成本的關鍵。

（二）審計過程、步驟與方法：

1、根據企業開發產品、開發成本、預付賬款、預收賬款等賬簿反映的成本歸集對象，向企業索取有關開發項目資料如房地產開發經營權證、國有土地使用權出讓合同、建設用地規劃許可證、國有土地使用取證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發產品竣工證明材料等。

2、根據企業提供資料，結合開發產品完工條件，并詢問企業財務等管理人員，判斷開發產品是否已經完工。

3、要求企業提供各開發項目產品開發情況包括建筑性質、樓盤數量、總套數及面積、附屬房產套數及面積、樓盤明細資料，已銷售情況包括銷售套數、合同面積、合同金額、已回款情況、欠款情況，未銷售情況等資料。

4、對已完工開發產品未銷售情況，要求企業提供未銷售房屋盤點表，包括所在樓盤、房號、面積、開發成本等資料。

5、審查開發產品科目，對照企業提供的未銷售房屋盤點表中未銷售房屋開發成本與開發產品科目中產品明細余額進行比較是否一致；審查企業已歸集到開發產品的計稅成本總額，是否按照規定的方法在已銷開發產品與未銷開發產品之間合理進行分配，開發產品科目余額是否合理，是否存在多轉、少轉、不轉成本現象。

6、審查開發成本科目，檢查已完工開發項目是否仍然有未結轉開發產品的開發成本。我們對某房地產開發企業檢查發現，有4個已完工開發項目仍然有未結轉開發產品的開發成本，金額107.95萬元。

7、審查預付賬款科目，檢查已完工開發項目預付款項是否已全部結轉開發成本，是否在預付賬款中仍然有未結轉的項目。我們對某房地產開發企業檢查發現，有10個已完工開發項目的預付款項仍然未結轉開發成本，預付賬款中已完工開發項目應結轉成本及其他應結轉成本金額1152.45萬元。

8、向企業財務人員、成本管理人員、項目部負責人員了解已完工項目產品成本歸集情況，各個已完工開發項目成本是否歸集齊全，應計提預提的費用是否按照規定標準計提、預提，是否仍然有未支付未入賬的費用，并要求企業將應提未提、應付未付費用及時提供給審計組。根據企業提供資料，已完工項目應提未提、應付未付費用合計392萬元。

二、房地產開發企業收入審計

（一）審計思路：房地產開發企業所開發產品具有規劃性強、投資額大、建設周期長、開發經營業務復雜的特點，由于投資額大，預售開發產品成為企業融資的重要方式，預收賬款審計成為揭示房地產開發企業損益真實性的重要環節。

（二）審計過程、步驟與方法：

1、根據企業提供的商品房預售許可證，明確許可證發放時間。

檢查收取預售樓款的原始憑證及預售合同，明確款項收取時間，然后與《商品房預售許可證》取得時間比較，確定是否存在預售開發產品未取得房屋預售許可證的問題。對“應收賬款”“其他應收款”“預收賬款”“其他應付款”等往來款明細賬進行審查，了解各科目所核算業務中有無預收售樓款。

2、將收取的預售樓款與收款原始憑證及房屋預售合同核對，對掛賬的非預收售樓款要明確款項的性質、金額及收款時間，判斷是否存在違規收取“誠意金”等認購款的情況。

3、在對往來款項詳細檢查的基礎上，匯總各月已收取的房屋、商鋪、車位等銷售款或定金，測算應交稅金；對各月納稅申報表進行檢查，將測算的應交稅金與已預交稅金進行比較，確定是否存在延遲申報納稅或未足額繳納稅金的情況。

4、對房屋銷售明細表及房屋銷售合同進行檢查，重點關注銷售價格明顯偏低的合同，要求被審計單位解釋銷售價格明顯偏低的原因，低價銷售是否經過相關主管部門的授權批準，是否造成國有資產流失；關注已銷售房屋款收取情況、欠款未收取情況，結合收入確認范圍和條件，確認已銷售房屋未收取的欠款是否應做收入處理。取得企業所得稅納稅申報表，檢查價格明顯偏低的銷售有無按當月同類房屋正常銷售價格申報納稅。

5、結合收入、成本的檢查，確定房屋銷售收入確認時間，檢查在往來款項中掛賬的預收銷售款是否及時轉為收入，關注有無長期掛賬未支付的債務，檢查入賬時的原始單據，確定是否存在虛掛債務，隱匿銷售收入的情況。我們對某房地產開發企業檢查發現，預收賬款中已完工開發項目售房款366.30萬元未結轉收入，其應繳納的營業稅金及附加20.70萬元未計提。

三、房地產開發企業資產負債真實性審計關鍵點

如何將企業當期各項支出整理歸類，將應計入成本對象的支出完整準確地歸集、分配至成本對象，并將其在已銷開發產品和未銷開發產品之間合理進行分配，是成本核算準確的關鍵。因此需查清是否將預付賬款、部分應提未提費用等科目準確地結轉開發成本、將預售賬款結轉收入以及虛掛債務、隱匿銷售收入等問題，準確厘清房地產開發的收入成本。

四、問題成因分析

（一）已完工開發產品少轉成本主要原因一是各階段成本歸集不完整，應該預提、計提的成本費用沒有按照規定及時計提計入成本對象，造成前后期成本結轉差異較大；二是部分預付款項企業沒有及時索取發票造成預付款項長期掛賬無法結轉開發成本。

（二）少計收入主要原因是未按照有關制度規定的收入確認時間結轉收入。

參考文獻：

[1]中國注冊會計師協會編，《審計》，2013年度注冊會計師全國統一考試輔導教材。2013